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買房購屋(二): 阿德雷德買房購屋前的六大評估方式

Submitted by on 2014 年 05 月 26 日 – 10:45:18

阿德雷德買房購屋的評估方式

在前一篇文章說明了我們為什麼要買房的原因之後,接下來阿德要來分享當初我們買房購屋的評估方式。雖然我們不是房地產的老手,只有兩年多看房的經驗,但是我們每次看完一棟房子之後,就會將它記錄下來,討論並分析它對我們的好處以及壞處,讓我們可以更加的了解自己的需求。而且每次和房仲和代銷業者接觸,都問得非常詳細,也我們得到許多更多地方性的房地產訊息與知識。   所以多看房子真的是對的! 這兩年多來,大大小小房子看到大概有三四十間,綜合以上看房的經驗,我們歸納出以下幾點評估的方式。也提供給大家做參考,以下為阿德雷德個人買房購屋的評估方式,以「自住」的角度來分析,僅供參考使用,參考前請自行斟酌其內容。

  1. 選擇想要定居的地方
  2. 選擇房屋的類型與種類
  3. 選擇房子區域/生活機能
  4. 買房的預算
  5. 建商的評價
  6. 何時適合買房

 

選擇想要定居的地方

當初我們在還沒有開始看房子之前,就在想到底我們想要定居在哪裡? 老實說,我們也不知道到底定居在那裏對我們比較好。所以我們只能選擇我們曾經有住過一段時間,而且兩方都可以接受的地方。經過討論之後,我們完全不考慮北部,因為那裏經常下雨,氣候濕冷。所以完全不考慮。到最後選擇了三個地點來PK,這三個地方分別是 嘉義、台南和高雄。因為阿德的工作是在家工作,以工作考量來說並沒有太大影響。反而是老婆在嘉義有一個非常穩定的工作,而且薪資福利都比在台南和高雄相同性質的工作還好,所以最後選擇在嘉義定居。

 

選擇房屋的類型與種類

有了想要定居的地點之後,接下來就開始買房地產相關書籍來閱讀,然後一邊看房子,一邊吸收經驗。所以我們一邊找仲介幫忙介紹中古屋,也一邊收集新的建案,像是新成屋或者預售屋。只要有空閒,我們就跑去看。也陸陸續續看了許多公寓、電梯大樓、透天厝。我們發現嘉義的公寓和電梯大樓的物件非常少。在物件稀少的情況之下,再加上我們比較偏好新的房子,所以很快就確定想要買的房子類型與種類 – 新的透天厝(新成屋或預售屋)。

 

選擇房子區域/生活機能

說真的,看房子除非是本身工作有相關,否則真的是一件很耗時的事情,首先一開始會先接觸仲介或者代銷業者,聽他們說明房子的位置地點、格局規劃、建築材料、和房子配備…等等,再加上攻擊對手的話術,沒有個一兩個小時,是沒有辦法結束的。接下來,還要實際到房子基地的地點視察,看看有沒有嫌惡設施,也要順便向當地居民打聽,基地之前的用途..等等,非常的耗時。所以如果可以早一點確認自己的需求,就可以省下這些看房子的時間,也可以更專注在符合自己需求的物件上。而像我們對於我們房子的考慮需求有

 

  1. 離工作地點不要超過三十分鐘車程。
  2. 為了以後孩子上學的問題,附近最好能夠有小學和國中。PS:但不考慮未來預定地的國小或者國中附近,因為也不知道什麼時候附近的人口才能滿足蓋學校的標準。
  3. 離大型賣場,如家樂福。不要超過二十分鐘的車程,最好家樂福就在附近。
  4. 距離市中心不要超過二十分鐘。
  5. 附近生活機能要強,可以很方便的買到三餐。

 

買房的預算

有了前面三項評估方式的篩選,應該可以幫助自己剔除掉很多不適合自己的物件。所以接下來看的物件會越來越精準。但是如果沒有相對應的經濟實力,即使有適合的物件,到最後還是買不起。所以評估自己還款的能力就顯得非常重要。阿德查了許多的資料,大部分專家都建議,每個月房貸支出,不要超過家庭月所得的三分之一。

 

簡單來說,如果你的房子是八百萬。頭期款三成的話,就需要準備兩百四十萬,剩下的則向銀行貸款。 以五百六十萬的貸款為例,使用首次購屋貸款,貸款三十年,第一、二年利率1.72%,第三年利率2.1%來計算,第三年每個月需要支付NTD$20915。所以你的家庭所得收入至少每個月要有NTD$63378。如果再加上搬家費、賦稅、裝潢、家具..等等費用,家庭月收入就必須要超過六萬三才行,大部分的人要雙薪家庭才有辦法,所以最好在看房前,可以利用一些不錯的工具軟體或者工具網站,稍微來精算一下。分析一下家庭的還款能力,以免日後因為要還房貸,造成生活品質下降,夫妻吵架就得不償失。

 

房貸計算工具,可以參考以下連結

http://blog.roodo.com/babynbaby/archives/5813227.html

房貸計算工具

房貸計算工具

建商的評價那裡找

一個房子的好壞,在還沒有蓋好之前入住之前,大家都不知道好不好,所以建商或營造廠的信譽就非常重要。如果建商或者營造廠,以前有蓋房子有偷工減料、經常漏水、惡性倒閉、和住戶產生糾紛..等等不良前科,都要列入考慮的對象。這方面不能只是看新聞或者得獎名單,還是得多上一些討論區,看看真正用戶的評論,注意喔是真正的用戶。可以到 mobile01房地產、智邦不動產多看看,多找銀行的房貸專員討論、多和已經買過房子的朋友討論..等等。除此之外,至少要到以下網站確認廠商的基本資料以及查詢網友的評價。
買房的時機點
買房的時機點,是買房購屋評估方式中最重要的一點,也是最難的一點。因為沒有人可以精準的預測房地產的走勢,什麼時候可以買,什麼時候是高點,往往專家們都有不同的看法。所以如果是投資角度來看,真的仔細評估,好好收集政府政策、經濟成長率、全球的景氣、央行的利率..等等資訊,審慎評估,以免買到高點被套牢。除此之外,最好能花一點時間,注意一下上市的房地產相關股票,因為他們往往都是房地產景氣的領頭羊,對於產業資訊最清楚。
但如果是自住的話,只要選則一個好地段(Location、Location and Location),找到符合自己的物件而且能力許可的範圍內,通常這個時候,會有一種莫名想買房子的感覺。不自覺得經過某些地段,房子自己就會招喚你,想要抗拒也拒絕不了。所以就真的不用想太多,自住的話一切就交給老天爺吧! 老天自有安排。
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阿德本名陳義德,年輕時曾到日本、中國、新加坡、澳洲、紐西蘭、菲律賓..等等國家的城市吸取養分,曾在澳洲的阿德雷德市(Adelaide)短暫停留,非常喜歡那個悠閒愜意的城市,故用『阿德雷德』當成網路藝名。主要用來記錄一個平凡上班族透過『網路行銷』&『投資理財』來建立財務自由的奮鬥過程。

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